Кадастровая удавка

 Правительство Ставрополья провернуло грандиозную земельную аферу, поставив на грань выживания сотни краевых хозяйств

Ходят по лезвию бритвы
Кадастровая оценка земель должна проходить, по закону, не реже каждых пяти лет. Например, на Ставрополье таких переоценок было четыре: при Александре Черногорове они прошли в 2001, 2004 и 2006 годах, и вот теперь очередная – сразу после назначения губернатором Валерия Зеренкова.
Кадастровая стоимость рассчитывается по методике, утвержденной Минэкономики РФ, и включает в себя массу показателей. Так, в городах стоимость определяют на основе статистики по рынку недвижимости (спрос и предложение, средний размер арендной платы), а для сельхозземель – на основе так называемого «рентного дохода» (это 1% от средней цены валовой продукции, полученной с 1 гектара).
В свою очередь, «рентный доход» зависит от плодородия почвы, финансового состояния хозяйства, удаленности участка от дорог, элеваторов, предприятий переработки.
Результаты кадастровой оценки утверждаются правительством региона и используются прежде всего для определения стоимости арендной платы, земельного налога и выкупной (рыночной) цены (она не может быть выше, чем на 20% кадастровой стоимости).
Причем стоит помнить, что земельный налог сегодня – это едва ли не самая существенная статья доходов муниципалитетов. А арендная плата (за земли, находящиеся в краевой собственности и включенные в фонд перераспределения, собственность на которые не разграничена) пополняет краевой бюджет.
Поэтому-то чиновники, которые ведают оценкой земли, должны ходить по лезвию бритвы: с одной стороны, нужно обеспечить наполняемость бюджета, а с другой – не удавить аграриев непомерными налогами. На Ставрополье же работу кадастровиков всегда сопровождали скандалы.

Люди далекие и недалекие
Первая оценка земель на Ставрополье была проведена краевым комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в 2001 году (она затронула только сельхозугодия пяти основных категорий, без учета дорог, лесопосадок, земель под строениями). В результате средняя стоимость гектара сельскохозяйственной земли составила в крае без малого 20 тысяч рублей. Самая низкая стоимость была установлена в Нефтекумском (2 тысячи рублей) и Апанасенковском (5,5 тысячи рублей) районах, а самая высокая – в Новоалександровском (48 тысяч) и Изобильненском (35 тысяч).
Следующая оценка была проведена в 2004 году, и ее результаты практически не отличались от предыдущей: средняя стоимость земли в крае даже снизилась, составив лишь 19,3 тысячи рублей за плодородный гектар.
Очередную переоценку земельного богатства Ставрополья в 2006 году поручили столичной фирме «Меридиан плюс». В правительстве края даже была создана рабочая группа, призванная контролировать ход и результаты кадастровой оценки, которую возглавил опытный аграрий вице-премьер Владимир Гаркуша.
Да только цифры, которые выдал «Меридиан плюс», вызвали бурю возмущения среди краевых аграриев: москвичи насчитали, будто в засушливых восточных районах земля дороже, чем в плодородных центральных и южных («Открытая» подробно писала об этом в статье «Песок дороже чернозема», №32 от 15 августа 2007 г.).
Например, в засушливом Степновском районе стоимость земли неожиданно выросла с 18 до 45 тысяч рублей. В то время, как например, в плодородном Предгорном районе – лишь с 20 до 35 тысяч. «Если верить оценщикам, на Ставрополье за последние пять лет вдвое выросло плодородие почв или стало вдвое больше сельскохозяйственных предприятий», – негодовал депутат краевой думы Александр Ворожко.

Подарочек от губернатора
Жуткая неразбериха творилась все эти годы с порядком расчета арендных платежей. В 2004 году (по результатам оценки, проведенной в 2001-м) постановлением краевого правительства были утверждены ставки платежей за краевые земли – 2% для всех сельскохозяйственных и 4% для поселенческих.
Спустя три года, после повышения кадастровой стоимости, под давлением краевых аграриев, правительство нехотя согласилось арендную ставку снизить до 1%. Кроме того, она была еще и «расщеплена»: дешевле всего обходилось теперь содержание пастбищ (0,2% от кадастровой стоимости) и сенокосов (0,4%), а дороже всего – орошаемых земель (1,4%).
Однако радость ставропольских аграриев длилась недолго. Сразу после назначения новым губернатором Валерия Гаевского, человека от проблем АПК безумно далекого, правительство края взялось за очередной эксперимент по «выдаиванию» селян.
В октябре 2008 года ставки арендной платы скакнули сразу в несколько раз – причем инициатором этого селяне считают тогдашнего министра имущественных отношений Игоря Бестужего, человека с коммерческой жилкой, который всеми возможными способами пытался наполнить худой бюджет.
Скажем, арендная плата за богарные, неполивные, земли увеличилась в 3 раза, за сенокосы – в 2,5 раза, за орошаемые земли и пастбища – вдвое. И это при том, например, что в соседних аграрных регионах, в том числе в Ростовской области и Краснодарском крае, ставка арендной платы не выше 0,6% от кадастровой стоимости земли.
Самые невыносимые условия правительство создало для землепашцев Нефтекумского района, где ставка арендной платы для богарной пашни была утверждена в четыре (!) раза выше, чем во всех прочих районах края, а пастбищных земель – выше в 13 раз.
Между тем, напомним, именно на территории Нефтекумья в краевой фонд перераспределения входили так называемые Бакресские пастбища, которые оказались точкой преткновения между Дагестаном (его хозяйства еще с советского времени занимали эти земли) и правительством Ставрополья. Быть может, и аренду в Нефтекумье чиновники взвинтили для того, чтобы выдавить отсюда дагестанских животноводов?!

Почему молчит правительство?!
В прошлом году была проведена очередная кадастровая оценка земли на Ставрополье. Два тендера по отбору компаний-оценщиков правительство края объявило в июне, запланировав на эти цели почти 94 млн. рублей (ведь предстояло определить стоимость почти 1,1 млн. земельных участков, сельскохозяйственных и поселенческих).
В итоге, правда, работы обошлись бюджету всего в 6 млн. рублей: именно во столько оценили свои услуги победители тендеров. А стали ими ООО «Фингрупп» из Тамбова и ООО «Деловой партнер» из Ставрополя.
Тут уж со всей очевидностью проявились недостатки федерального закона о госзакупках – кто предлагает меньшую цену, тот и выигрывает тендер. А качество работ – дело десятое.
Куратором работы по кадастровой оценке определили первого вице-премьера краевого правительства Виктора Шурупова, а ее результаты были утверждены приказом Минимущества края за пару дней до Нового года. Едва ставропольские аграрии отошли от новогодних праздников и обнаружили в Интернете сей документ, обомлели.
Стоимость сельскохозяйственных земель в регионе выросла почти на четверть – до 58 тысяч рублей. Причем по некоторым районам повышение оказалось вообще сумасшедшим: скажем, в Нефтекумье гектар вдруг «подорожал» с 2 до 44 тысяч рублей, а в Апанасенковском районе – с 8 до 44 тысяч.
Самая же дорогая земля, по расчетам «Делового партнера», по-прежнему осталась в Новоалександровском (78 тысяч) и Изобильненском (73 тысячи) районах.
Каким образом оценщики проводили расчеты, неизвестно. В любом случае, новые цифры вызвали глубокое возмущение селян, которые даже подготовили гневное письмо в Госдуму РФ. Навстречу селянам пошли только в краевом управлении Росреестра, где создали согласительную комиссию по рассмотрению жалоб на неправильную кадастровую оценку. И хоть звонков в комиссию – шквал, однако письменных обращений – пока ни одного.
Губернатор Валерий Зеренков обещал разобраться в земельной афере, жертвами которой оказались все ставропольские аграрии: мол, правительство перепроверит кадастровую стоимость земель по каждому району и городу. Правда, обещания Зеренкова так и повисли в воздухе. И сегодня уже очевидно, что пересматривать итоги новой кадастровой оценки в Белом доме не намерены.
Краевые чиновники уверены, что в бюджет края будут исправно капать арендные платежи. Не напрасны ли надежды?!
Вспомните, что недавно сотворили власти с малым бизнесом, более чем вдвое взвинтив обязательные пенсионные платежи. В итоге только на Ставрополье прекратили регистрацию почти 12,5 тысячи «индивидуалов», большая часть из которых просто ушла «в тень». Не получилось бы то же самое и с землепашцами, которые попросту перестанут платить «распухшие» налоги.

http://www.opengaz.ru/issues/13-556/kadastrovaya-udavka.htm

lАнтон ЧАБЛИН