Не сошлись в оценках 

Что делать, если вы не согласны с кадастровыми данными и хотите опротестовать начисленные налоги

Текст: Татьяна Зыкова

С нового года собственникам торговых центров будут по-новому рассчитывать налог на недвижимое имущество организаций. По кадастровой стоимости квадратного метра. А она порой получается выше, чем сейчас. Как это отразится на конечной цене товаров и услуг для нас, потребителей?

Потом очередь дойдет и до налога на имущество физических лиц. И что делать, если вы не согласны с кадастровой оценкой и хотите опротестовать начисленные налоги? На эти и другие вопросы ответил во время "горячей линии" в "РГ" руководитель Московского областного БТИ Владимир Денисов.

Владимир Алексеевич, перед нами результаты 2013 года по кадастровой оценке в Подмосковье. В результате анализа данных кадастровой оценки обнаружено более 600 тысяч объектов, площадь которых увеличилась в десять раз. Почему? Это ошибка? Есть риск, что налог тоже вырастет в десять раз?

Владимир Денисов: Давайте разберемся. Здесь необходимо разделять понятия земельный налог и налог на имущество организаций и физических лиц. В данном случае речь идет о результатах кадастровой оценки объектов капитального строительства для исчисления налога на имущество организаций. Результаты кадастровой оценки утверждены в Московской области в апреле 2013 года. К счастью, ошибки были вовремя выявлены, и владельцы этих помещений могут не волноваться. Налог же на имущество физических лиц по кадастровой стоимости пока взиматься не будет.

Речь идет, скорее, о технических ошибках и "потере" запятой, в результате чего и произошло десятикратное увеличение площади. Сведения в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) по ним поступали в том числе с помощью  сканирования документов БТИ.

Допускаю, что в некоторых случаях они были просто некорректно внесены, потому что добавлялись как вручную, так и электронным способом.

Проверьте документы!

Многие люди, судя по звонкам в редакцию, уверены, что в отношении кадастровой оценки их участков, их недвижимости допущены ошибки. Как оспорить такие результаты?

Денисов: Дело в том, что оценка проводится массово, и это не позволяет в индивидуальном порядке определять стоимость каждого земельного участка, да и вообще - каждого объекта.

Ошибки в Государственном кадастре недвижимости влекут за собой некорректный расчет кадастровой стоимости, а в дальнейшем - налогов. Это негативно сказывается и на владельцах участков, и на качестве работы кадастровых инженеров. Например, при запросах данных из ГКН они часто получают объекты с "нулевой" площадью, отказы из-за наложения или пересечения границ земельных участков. Приходится делать дополнительные запросы в органы кадастрового учета для получения разъяснений, сроки подготовки документов увеличиваются.

Как оспорить "неправильную" кадастровую стоимость? Установлен досудебный и судебный порядок. Во всех регионах создаются комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (об их работе можно узнать на сайте Росреестра. - Прим. авт) с участием представителей Росреестра, органов исполнительной власти субъекта и оценочного сообщества. При оспаривании в комиссию должны быть предоставлены: кадастровый паспорт объекта, нотариально заверенная копия свидетельства о собственности, отчет о рыночной оценке и положительное экспертное заключение. Последнее - необходимо, в случае если рыночная стоимость в отчете отличается от кадастровой на 30 процентов.

Можно ли бесплатно оспорить результаты оценки, спрашивает мать-одиночка из Перми? Есть ли льготы для уязвимых категорий населения? Ведь ошибки совершаются по вине госслужащих.

Денисов: Технические ошибки, конечно, исправляются бесплатно. При оспаривании в качестве первого и наименее затратного шага я порекомендовал бы проконсультироваться с независимыми специалистами-оценщиками, которые состоят в саморегулируемой организации, завышена ли кадастровая стоимость вашей недвижимости.

Если человеку, который раньше платил совсем небольшие деньги, а земельный участок находится у него, например, в районе элитной подмосковной Барвихи, оценили его по кадастру в 20 тысяч долларов за сотку, а он говорит: "Нет, это стоит 2 тысячи долларов", то понятно, что цены сложились на более высоком уровне, и меньше земля в этом районе сейчас не стоит.

Если же целесообразность в независимой оценке все же существует, то на втором этапе гражданину необходимо заказать отчет у независимого оценщика и провести экспертизу отчета. Надо понимать, что подготовка отчета и экспертизы не бесплатны. Но с оценщиками о стоимости их работы, естественно, можно договариваться, обсуждать прядок льготных расценок. Льготы в данном случае не регулируются законодательством.

Шаг третий - обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой оценки с заявлением и отчетом. Она рассматривает отчет и принимает соответствующее решение. Если вас не удовлетворило решение комиссии или вы пропустили шестимесячный срок, отведенный по закону на оспаривание результатов оценки в комиссиях, то тогда необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости. И обязательно предоставить отчет об оценке. В целом, значительную часть затрат могут составить судебные издержки и стоимость экспертизы отчета об оценке в саморегулируемой организации, как это установлено законом.

И какова судебная практика? Насколько удачно для налогоплательщиков удается корректировать цифры в комиссиях?

Денисов: Судебная практика сложилась примерно 50 на 50. Но перекосы могут быть как в одну, так и в другую сторону, например, когда сотка оценивается в один рубль, а положительная экспертиза в СРО проведена на соответствие формы отчета установленным законодательством нормам, а не в отношении стоимости объекта недвижимости.

Комиссии по оспариванию работают не так давно, решения принимаются, на мой взгляд, объективные.

Игорь Николаев, Подольский район. Что делать с несоответствием данных архивов БТИ и ГКН? Каковы последствия ошибок? В архивах БТИ одни сведения по нашему индивидуальному дому. Он имеет площадь 178 квадратных метров. А по информации ГКН - 200 метров. Почему так получилось?

Денисов: Вопрос очень сложный для всех участников этого процесса. Как попали сведения из архивов БТИ в ГКН? К примеру, в наших архивах хранятся сведения о более 10 миллионах объектов. Два года назад Росреестром был заключен контракт на перенос сведений из архивов БТИ. Все архивные дела по описи были переданы исполнителю - Ростехинвентаризации в рамках этого контракта. Для наполнения ГКН эти документы были отсканированы. И можно предположить, что часть сведений была внесена некорректно. Что интересно, мы сегодня как кадастровые инженеры также сталкиваемся с тем, что в архиве БТИ и в ГКН содержатся разные сведения об одном и том же объекте.

Но теперь все это весьма драматически влияет на судьбы людей. Что им посоветуете?

Денисов: Если вы планируете продать или купить квартиру или дом, а сведения в ГКН отсутствуют или некорректны, то я рекомендую запросить сведения в БТИ и получить копию технического паспорта, если он подготовлен до 1 января 2013 года. Таким образом, вы можете представить этот документ в Кадастровую палату (либо Кадастровая палата самостоятельно запросит его в порядке межведомственного взаимодействия). Они проверят техпаспорт и внесут соответствующие изменения.

Может быть, надо заранее проверить сведения о своем имуществе, чтобы потом не было сюрпризов?

Денисов: Если у вас есть недвижимое имущество: земельный участок, дача, гараж или квартира, то сведения о нем можно получить на портале Росреестра. Если его характеристики - площадь, этажность и прочее - не совпадает с реальным объектом, это значит, что надо обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр о внесении изменений. Подобный сервис размещен на сайте Федеральной налоговой службы в личном кабинете налогоплательщика. Там в любой момент вы можете получить информацию по уплате налогов. Это действительно работает, очень удобный сервис.

Мария Ивановна Свиридова из Самары интересуется, насколько все же сегодня компетентны люди, которые определяют кадастровую стоимость? Можно им доверять?

Денисов: Массовая оценка чаще всего проводится сравнительным методом, т.е. оценщик сравнивает группу объектов с рыночной стоимостью объектов-аналогов на определенную дату и учитывает существующие факторы стоимости. На основании полученных данных и определяется кадастровая стоимость объекта.

Сегодня обязательно членство оценщика в одной из саморегулируемых организаций, таких в России несколько. Но сейчас профессиональным сообществом и законодателями всерьез обсуждается вопрос, чтобы, во-первых, данные отчетов оценщиков проверяли органы исполнительной власти. Также предлагается ввести рейтинг оценщиков и, кстати, кадастровых инженеров. Выдвигается инициатива и о введении уголовной ответственности для тех и других.

Во-вторых, требует доработки и методика проведения массовой оценки. Мне кажется, что надо учитывать больше критериев, может быть, их должно быть в два-три раза больше. Эти инициативы, кстати, указывают на то, что механизм, заложенный в основу саморегулирования кадастровой и оценочной деятельности, несовершенен. Именно поэтому важно определять саморегулирование не как альтернативу государственного управления, а как одну из его современных формаций.

Как часто, на ваш взгляд, надо переоценивать землю, чтобы налог был справедливым?

Денисов: По закону - не реже, чем один раз в пять лет. Но раз в 2-3 года проводить кадастровую оценку, я считаю, вполне нормально, так как Московская область и многие другие российские регионы развиваются быстрыми темпами. Активно строится комфортабельное жилье, дороги, легкое метро, аэропорты, торговые и офисные центры. Это, естественно, влияет на стоимость и земли, и объектов капитального строительства. В целом, работа нацелена на развитие земельно-имущественного комплекса страны.

Здравствуйте, Владимир Алексеевич, Татьяна, москвичка, имею дом с участком в Рузском районе Московской области. Когда я регистрировала свою квартиру в Москве, то обратилась в "одно окно" многофункционального центра (МФЦ). А когда регистрировала недвижимость в Рузском районе, пришлось ходить по большому кругу: к архитекторам, землеустроителям, в БТИ. Что-нибудь с этим делать собираетесь?

Денисов: МФЦ открываются в Московской области практически каждый месяц, на сегодняшний день их порядка двадцати. Практически в каждом работают специалисты из БТИ, Кадастровой палаты, Росреестра.

В некоторых районах, насколько мне известно, в том числе и в Рузском, таких центров пока еще нет. Это вопрос времени. Но сложности с оформлением ваших прав на дом могут быть связаны и с изданными муниципалитетами подзаконными актами, которые устанавливают дополнительные требования к разграничению и оформлению земли. Если говорить про дома, то и сейчас они регистрируются в порядке "дачной амнистии". Для этого надо на основании декларации подготовить технический план. Проблемы в муниципалитете могут возникнуть с присвоением адреса такому объекту. Практически во всех субъектах РФ, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, нет адресных реестров и единого порядка присвоения адресов.

Мы инициировали разработку закона Московской области об адресных отношениях, чтобы такой единый порядок в регионе установить. Если в Москве действует один общий порядок присвоения адресов, то в Московской области в каждом муниципальном образовании второго уровня действует свой порядок, а таких образований в субъекте - 360.

Высотки с грядки

Красноярск на проводе. Много слухов ходит о том, что гражданам, которые живут в многоквартирных домах, рассчитают налог на землю. При этом никаких документов о том, что они являются собственниками земли, ни у кого, разумеется, нет. Ситуация неясная.

Денисов: Право установления такого земельного налога есть у субъектов Федерации и органов местного самоуправления. Покупая квартиру, вы приобретаете не только квадратные метры, но и удобство его месторасположения. Поэтому в стоимость квартиры уже "включена" стоимость земельного участка под вашим домом. И это не только мое мнение, но и мнение многих экспертов.

При этом налог на земельный участок может взиматься с доли, определенной в соответствии с количеством собственников в многоквартирном доме. Органы налогового учета считают, что администрирование земельного налога под многоквартирным домом дороже, чем величина налога, который будет собран с собственников квартир. Так что введение такого налога отдельно экономически нецелесообразно. Очень скоро - в 2017-2020 годах - страна перейдет к единому налогу на недвижимость. И в данном случае будет рассчитываться суммарный налог - земля плюс дом или квартира. Поэтому при переходе на единый налог законодателям уже сегодня следует обратить внимание на тот факт, что при расчете кадастровой стоимости будет дважды учтен один и тот же параметр - местоположение объекта. Потому что, если говорить о многоквартирном доме, то когда вы покупаете квартиру по рыночной стоимости, понятно, что в центре она стоит дороже, чем на окраине.

Сегодня можно часто видеть, как на земле, не предназначенной для жилого строительства, возводятся жилые дома, гостиницы. Как проходит оформление таких документов? Необходимо ли переводить эти земли в другое качество, согласовывать с соседями?

Денисов: Это очень серьезная проблема, особенно для территорий, которые прилегают к крупным городам. Земельные участки, которые выделяются гражданам для индивидуального жилищного строительства, могут быть использованы только в этих целях. Не должно быть на таких участках многоквартирных домов, так как при выдаче разрешения на строительство указывается вид использования земельного участка. Измените вид разрешенного использования, стройте - решение об изменении принимает муниципалитет с учетом генпланов.

Для строительства индивидуального жилого дома получать разрешение на строительство не нужно, а зарегистрировать его можно по "дачной амнистии", если он не превышает трех этажей. Дела о сносе таких объектов рассматриваются в судах, решения, как правило, выносятся не в пользу собственников, т.к. либо участок используется не по назначению, либо имеются признаки, по которым дом может быть признан многоквартирным: этажность, количество входов, отсутствие необходимых коммуникаций и пр. Сейчас в Московской области, и не только, органы исполнительной власти проводят активную работу по сносу таких домов.

А соседи при этом как?

Денисов: Опять же по-разному. Если у вас дачный кооператив и стоят одноэтажные домики, а рядом с вами дом в пять этажей - это неправильно. В целом необходимо понимать, есть ли технические условия для содержания такого дома: газ, вода в достаточном количестве, водоотведение.

В целом, таких "высоток на сотках" в Московской области мало или много?

Денисов: По официальным данным, сейчас таких объектов на территории Московской области около четырехсот. Когда мы проводим инвентаризацию подобных объектов, то фиксируем, представлялось ли разрешение на строительство, информируем Росреестр, Кадастровую палату, органы местного самоуправления в том случае, если дом имеет признаки многоквартирности. И затем власти принимают соответствующее решение.

Еще вопрос, должны ли учитываться в кадастре приусадебные постройки и объекты типа септиков, которые засоряют территории?

Денисов: В ГКН учитываются объекты капитального строительства, неразрывно связанные с землей, помимо самих земельных участков. Если собственник-заявитель хочет отразить на плане земельного участка в декларации такой объект, то это его право, и тогда объект будет учитываться как недвижимость и с него, соответственно, будет взиматься налог. Что касается засорения территорий, этот вопрос относится к компетенции местных властей и специалистов-экологов. Насколько я помню, ранее санэпиднадзор выдавал справки о состоянии земельных участков, на которых такие объекты расположены.

http://www.rg.ru/2013/12/17/denisov.html