Концепция (от лат. conceptio — понимание, система) — определённый способ понимания, трактовки каких-либо явлений, основная точка зрения, руководящая идея для их освещения;система взглядов на явления в мире, в природе, в обществе; ведущий замысел,конструктивный принцип в научной, художественной, технической, политической и другихвидах деятельности; комплекс взглядов, связанных между собой и вытекающих одиниз другого, система путей решения выбранной задачи. Концепция определяет стратегию действий. Википедия.
О том, что у каждого проекта недвижимости должна быть концепция известно всем профессионалам рынка. Профессионалы же сходятся во мнении, что в случае с девелопментом торговых центров (ТЦ) значение качественной концепции выше, чем в девелопменте других типов недвижимости.
Тем не менее, на российском рынке торговой недвижимости мы до сих пор наблюдаем появление странных объектов, созданных без учета элементарных современных требований к концепцииторговых центров. Отчего так, профессионалов мало, рынок недвижимости молодой? На мойвзгляд, и то и другое, но основная проблема не в этом. Профессиональных консультантов всегда мало, но таких, кто может разработать концепцию объекта на уровне не ниже чем хорошо, ужене мало. Рынок торговой недвижимости в РФ действительно молодой, но объектов, на примерекоторых (удачном/неудачном) можно учиться, более чем достаточно, и не нужно даже выезжатьза пределы РФ. Чего же не хватает? По моему мнению, очень не хватает профессиональных девелоперов и инвесторов. Профессиональными девелоперами называю в первую очередь людей/компании, выделившие девелопмент недвижимости в отдельный вид деятельности и имеющихстратегию развития этого направления. Непрофессиональный девелопмент – развитие только одного проекта.
Одними из неотъемлемых черт непрофессионального девелопера являются: отсутствие четких целей проекта и желание экономить на всем без разбора. И всегда такое сочетание приводит в лучшемслучае к ухудшению экономики проекта, в худшем к его провалу. Разработка концепции торгового центра стоит на первом месте в графике любого проекта и это первое, на чем хотят все сэкономить. Сэкономил – считай, заработал! Если применять такой принцип бездумно, к чему это может привести.
Неоптимальная «посадка» здания на земельном участке, неграмотные объемно-планировочные решения, безосновательные прогнозы по доходам и расходам – далеко не полный список ошибок, ведущих к потерям в проекте. Большинство ошибок можно исправить достаточно просто, если обнаружить их на стадии планирования проекта; если проект уже развивается, можно найти решения, которые снизят негативное влияние ошибочных решений; некоторые просчеты можно исправить только путем сноса объекта.
Избежать перечисленных ошибок может любой, даже начинающий девелопер. Самый простой способ – привлечение в проект профессионалов. Но для того чтобы суметь отличить профессионаловот дилетантов, нужно потрать время на изучение вопроса. Нужно знать какие бывают объекты, и чтов действительности кроется за словосочетанием концепция торгового центра. Благо – есть места, где можно получить такую информацию. Грамотная концепция ТЦ является обязательным условием успешного проекта, плохая концепция – гарантия того, что если проект и состоится, то будет иметь слабые конкурентные позиции.
К вопросу об экономии. Ни разу не встречал девелопера или инвестора, который не хотел бысэкономить на концепции. Это нормальное стремление для любого бизнесмена. Важно только понимать грань, разделяющую «получить то, что нужно и не переплачивать» и «сэкономитьи получить некачественную услугу». И наконец, когда речь заходит о расходах на разработкуконцепции, нужно четко понимать, что, в большинстве случаев, речь идет о суммах менее 1%от общего бюджета развития проекта. Концепция ТЦ – та генеральная идея, которая определяет все основные составляющие проекта и, в конечном счете, его успешность.
Алексей Поплавский, эксперт-практик в области коммерческой недвижимости,
консультант, тренер Moscow Business School
Главная
Вход
